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合同:3 購房合同陷阱

www.urmylove.com 湘潭房產網 時間:2012/3/4 17:22:00
 

中國消費者協會發布了對當前商品房買賣合同中突出存在的不平等格式條款以及容易對消費者產生誤導的“陷阱”條款發布了點評意見,通過對相關法規的講解,幫助購房者對這些“霸王條款”進行了詳盡剖析。

 

單方擴大解約權

 

實例1:《××居商品房認購書》中規定:“若乙方支付定金之日起十天內未能依時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款,則甲方有權單方面解除本商品房認購書,并不退還定金。”

 

實例2:《××花園商品房認購協議》中規定,“認購方應在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》,逾期者視同違約,開發商不另行催告,本協議自然作廢。”

 

點評意見:訂立或解除合同必須在當事人自愿前提下進行,任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋,在商品房買賣中,買受人遲延履行債務,出賣人要進行催告,催告后,買受人還有三個月的寬限期,如在此期限內仍未履約,方可解約。此外,條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”等內容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合同的多種情況,如不可抗力、意外事件、經營者自身責任等,故意排除了消費者與經營者協商或經催告履行債務的可能。上述格式條款加重了消費者責任,單方擴大了經營者解除合同的權利,剝奪了消費者依法變更、解除合同的權利,侵害了消費者的公平交易權和自主選擇權。

 


任意使用免責權

 

實例:某房地產公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定:非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于:政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。

 

點評意見:在上述原因中,有的確實可以作為免責事由,如不可抗力等,但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發商自身或第三方原因造成,如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等,這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發商可以預料并提前做好準備的,不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的,開發商應向消費者承擔違約責任,再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍,將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上,使開發商的逾期行為不必承擔任何責任。

 

違約責任不對等

 

實例:某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則內容:“(1)甲方須于××年×月×日前將房產交付使用,甲方若延期交房,則每遲交一個月,按乙方已付房款3%計算罰金,付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款,視為違約,甲方有權從乙方已交購房款中,扣罰10%的金額作違約金,同時不予辦理進戶手續。”

 


點評意見:上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規定不對等。經營者延期交房必須等一個月后方計算罰金,且額度僅為消費者已付房款的3%;消費者若未按期交付房款,則立即視為違約,并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大,雙方承擔的違約金數額相差懸殊。這種條款的實質是設置陷阱,加重消費者責任,減輕經營者責任。違反了法律的公平原則,消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

 
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