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二手房交易,這8步一定要學會

www.urmylove.com 湘潭房產網 時間:2019/10/14 10:15:15
 

    湘潭房產網10月14日訊   


    現在選擇買二手房的人越來越多了,因為二手房買了之后就能入住了,基本上不需要什么裝修。而且周圍的配套設施也比較完善,那么對于打算買二手房的你,你知道買二手房要知道哪些嗎?要是我們在買房子的過程中忽視一些問題,就會影響我們的生活質量。

   
    一、找房源,看房


    可以網上找房,也可以通過線下中介找房。


    二、買賣前的房屋和產權審核


    了解房屋情況。買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以確認房屋產權歸屬。注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。


    三、查檔


    買賣雙方持房產證原件房管局查詢房產檔案,以確定產權歸屬以及有沒有被抵押。


    四、確定房屋產權后,交定金


    1、若賣方仍在還貸,則在交定金之前,需要先辦理贖樓或同行轉按揭。


    辦理贖樓:賣方通過擔保公司,向銀行借款贖樓,這會產生一定擔保費用和短期贖樓貸的利息。


    辦理轉按揭:
    A、評估所進行房屋評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件。
    B、買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批準并發放到貸款專用賬戶。
    C、賣方辦理完結提前還貸手續并辦理注銷抵押登記事項。
    D、賣方辦理完結注銷抵押手續后,雙方去交易中心過戶。
    E、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款。
    F、買方產權證下發后,辦理抵押登記。


    特別提醒:買方拿現金贖樓或買方通過擔保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買方會有風險。


    2、當賣方不再為該房還貸,則進入交定金環節。 一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,示范文本可以在本市房管局網站上下載。合同至少需要寫明房屋產權、地址、成交金額、辦理過戶時間、交房時間、相關稅費由誰交、違約金和違約責任等。 定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由銀行監管,可以在預約買賣合同中約定,在某一步把定金給賣方。還需注明“把定金交給監管方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。


    交定金的具體做法是:然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。 出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。


    五、簽訂正式合同


    交付首期之后,就可簽訂正式二手房買賣合同,合同范例可到當地房管局官網下載,雙方可自行修改。


    簽合同前需注意:
    1、如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
    2、如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。如果    該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
    3、事先公安局查閱業主的戶口是否已經遷出,如果沒有,合同里就有寫明賣方需在辦理過戶前遷出戶口。
    4、要明確違約責任,特別是在目前房價不穩定的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的權益


    六、買方辦理按揭貸款


    如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、結婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。 因為有可能貸款額度達不到預期,所以買家需要做好支付更多首付款的準備,否則交易不成將造成違約。


    七、過戶


    去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續,并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同等。一般,在遞件后拿到回執,買方就可以讓銀行發放之前監管的定金了。在拿到房產證后,買方回銀行辦理房產抵押,銀行之后會給賣方打余款,買方每月按時還貸。


    八、交房


    交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電家具,那么最好在簽訂合同的時候約定“交房保證金”,即買方給賣方的首付款要扣除家電家具金額。因為如果交房時家具家電出現損壞或已被搬走,買方通常很難找到賣家去索賠。

 
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