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“高齡”二手房,再便宜最好也別買

www.urmylove.com 湘潭房產網 時間:2019/1/22 14:48:52
 

    湘潭房產網1月22日訊    2019年,房價進入了一個相對平穩的狀態。許多人想要在新的一年里買房,但是對于絕大部分普通的家庭來說,買房,特別是買到一套各方面都適合的房子,仍然不是一件簡單的事。


    買房也是每個家庭的大事情,首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力,并根據工作生活的需要,確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。而二手房不僅價格相對于新房來說更實惠些,現房、自帶裝修、交通和配套設施都比較齊全這些都是二手房的自帶優勢,因此二手房一直都很受購房者的歡迎。


    二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言,是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。


    但是購買二手房也需要關注一些細節性的問題,像房子的房齡,因為二手房的房齡關系到購房者可以在這個房子里面住多久,能貸多少購房款,甚至能不能貸款,房子是否還有升值空間或者是否貶值,這些都和房齡息息相關。


    一、房齡、房屋的使用年限及房產證日期的差別


    很多人都分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別,容易混淆,所以購房者應先搞清楚三者之間的區別。


    房齡,指的是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。


    房屋的使用年限具體來說就是房屋下面的土地的使用年限,說到這里要說一點,很關鍵。就是在我國土地是國家的,國有的,我們只有使用權,沒有產權。但土地上面的房子是個人的,國家把土地賣給發展商開發建房子,一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。


    房產證日期一般是指房子建好之后,房子的所有者拿到物業產權的時間。


    二、房齡影響


    1、對貸款的影響


    房屋太老,最直接的影響就是貸款的縮水,老房子的貸款額度較低,或者有的銀行直接不予放貸。這主要是根據房屋的評估結果來決定,之所以難貸款,很大一部分原因在于土地年限的縮水。


    公積金貸款


    一般來說,二手樓貸款期限不得超過20年,貸款期限與樓齡之和不得超過40年。如果二手房超過20年,所能貸款年限也就越低;如果樓齡超過40年就有可能將不會能獲得貸款。


    商業貸款


    二手房的商貸年限受房齡和貸款人年齡兩個因素影響,最長不超過30年。


    (1)看房齡


    一般來說,貸款年限=50-房齡(各銀行間有差異)。也就是說,老舊的二手房由于房齡比較老,所能貸款的年限有限;如果房齡超過20年,銀行批貸的可能性低。


    (2)看貸款人年齡


    在通常情況下,貸款年限=65-貸款人年齡(部分銀行是70-貸款人年齡)。也就是說,如果購房者你的年齡過大,或者是超過銀行所限制的年齡的話,那么就有可能會被拒貸。


    以上兩種算法取較短的年限,二手房房齡多大是以銀行認可的評估機構的評估報告為準。


    2、房屋產權年限


    相信大家都知道,普通住宅的產權年限一般為70年,因此通常來說,房齡越老,房屋的剩余產權年限就越短。但房屋產權70年后可以續期、不需申請、正常交易(這是目前普遍默認的方法,但具體的規定還沒確定)


    3、房屋剩余壽命


    雖然房齡不一定完全等于房屋質量,但是房子和人一樣,壽命都是有限的,也就是說,房屋在使用過程中,難免會受到一定的磨損,房屋的質量決定著房屋的自然壽命。相對而言,二手房房齡越老,房屋的磨損也就越大,房屋剩余的可居住期限也就越短。


    4、維修費用


    不少買家在購買二手房之后都會稍作修整,但是房屋居住越久,房齡越老,受到的磨損就越大,出現的問題也就越多。因此,在購買了房齡較高的房屋后可能花費在維修上的費用也相對更高。在受損程度不斷增加之后,可能還會帶來一系列的安全隱患。


    5、居住舒適度


    現在新建的房子,在戶型的設計和綠化的規劃方面,都比較新穎、人性化,更關注居住的舒適度,而且物業管理也會比較完善。


    而一些房齡比較老的房子,樓層和戶型可能都比較保守,電梯也可能存在安全隱患。甚至還有可能存在小區的環境比較隨便、車位不足、物業管理方面相對不完善等問題,居住的舒適度會因此大大降低。


    6、升值空間


    現在對于房子來講,不僅僅是一個居住的地方,很多的人買房子,更多的是為了升值或者說是保值,那么一旦這個二手房子的房齡已經超過了二十年,那么這個這個房子的升值的能力肯定也就減弱了,就算是地段多么的好,但是沒有一定的升值空間,這個房子以后在想進行轉手的話,也是不可能的了。


    三、二手房房齡選擇多久合適呢?


    一般來說,五至十年的二手房較為合適,因為較遲興建住宅小區、房屋單位、住宅結構等,是比較合理的做法。此外,二手房在五年內必須全額繳納營業稅.五年以上只需支付部分銷售稅的房價上漲,而這些費用一般需要由購房者支付。因此,對于購買二手房的人來說,購買5至10年的二手房更符合成本效益。


    四、二手房如何查房齡?


    1、查詢二手房的房齡,可以通過看粉飾的墻面,或者房管部門那里確認一下房屋的真實年代,不要隨便聽信中介公司關于房屋年代的介紹。


    2、查詢二手房的房齡時,如果遇到房屋內近期裝飾過,可以進入廚房、衛生間觀察,因為廚衛的裝修比較難以改變,一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代,另外由于地板的裝修不容易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。


    3、查詢二手房的房齡,可以通過觀察樓道情況,了解戶表狀況來判斷。


    4、如果你對業主提供的真實房齡有所懷疑,可以咨詢小區其他業主或物業工作人員。從外圍入手,得到的結果往往真實性很高。


    5、查看產權證,產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限,如果是單位房,可由產權辦理時間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時間。


    6、去建委查詢房屋檔案,去建委查詢房屋檔案來判斷房齡是比較穩妥的查詢方式。如果你房屋所在地區已經建立不動產登記中心,你也可以去那查詢。


    注意事項:此方法需要房主持房本和身份證明等資料現場查詢。


    7、查房產證:房產證上的房齡不夠準確,正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右;


    這種方法適合查詢首次在二手房市場營銷的房子。如果房子已被轉手不止一次,購房者可以查看房屋建成時間,有些產權證上面會寫明建成時間或者測繪說明,這些都是判斷房齡的有效參考。


    買二手房時房齡問題不容忽視,一定要考慮清楚,對二手房的房齡和產權年限一定要問仔細,各方面都要進行實地考察,既要看房子的內部,又要看房子外部和周邊配套。最好選擇雨天去看房,更能看出房子和周邊有哪些問題。購房人除了要查驗房齡,還可以在購房合同中寫明房齡造假的違約條款,方便維權。

 
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